20억대 진입 가능한 재개발 투자처, 한남 2구역 분석

시작하며

한남뉴타운은 서울 재개발 시장의 상징 같은 곳입니다.

1구역부터 5구역까지 각기 다른 조건과 이슈를 안고 있으며, 지금은 전반적으로 분양가와 분담금이 크게 올라 투자자들에게는 진입장벽처럼 느껴지기도 합니다.

그럼에도 불구하고 ‘지금도 기회가 있는 곳은 어디인가요?’라는 질문은 끊이지 않습니다.

이 글에서는 한남뉴타운 각 구역의 시공사, 분양가, 분담금, 이주비 조건 등을 비교하며, 그 중에서도 특히 한남 2구역이 왜 ‘지금 기회’인지 하나하나 따져보겠습니다.

 

1. 한남뉴타운의 현재 상황을 먼저 정리합니다

📝 지금까지 구역별 진행 상황은 어떤가요?

구역	주요 시공사	진행 단계	이슈 요약
1구역	미정	사업 초반	특별한 진전 없음
2구역	대우건설	관리처분인가 임박	이주비 조건 우수, 전매제한 전이라 거래 가능성 있음
3구역	현대건설	공사 중	최상위 입지지만 거래 불가
4구역	삼성물산	시공사 선정 완료	공사비 상승, 향후 분담금 인상 우려
5구역	DL이앤씨(아크로)	건축심의 통과	조용히 준비 중, 한강변 입지 주목

한남뉴타운 전역이 고급화 전략을 내세우고 있으며, 모두 시공사가 명확하게 정해졌거나 수주된 상태입니다.

특히 3~5구역은 분양가가 20억 전후로 예측되며, 분담금 부담도 적지 않습니다.

 

2. 분담금 10억? 그래도 사람들이 들어가는 이유

(1) "이 가격이면 너무 비싼 거 아닌가요?"라는 질문에 대한 답

• 조합원 분양가는 대체로 16억~20억 사이
• 하지만 실제 완공 후 시세는 50억~60억까지 예측됨
• 분담금이 10억 이상이어도 미래 가치로는 충분히 상쇄 가능

📝 분양가 vs 공사비 vs 분담금 비교표

구역	조합원 분양가	공사비(3.3㎡당)	분담금 예상
2구역	약 19억	770만원	약 10억
3구역	약 16억	830만원	10억 이상
4구역	예측 20억 이상	940만원	12억 이상

공사비 상승에 따라 분양가는 계속 오르고 있습니다.

한남뉴타운처럼 하이엔드 주거지를 표방하는 곳에서는 퀄리티를 포기할 수 없기 때문에 분담금 인상은 불가피합니다.

 

3. 지금 기회가 있는 구역은 ‘한남 2구역’입니다

(1) 왜 지금 한남 2구역이 투자 기회일까요?

• 관리처분인가 전이라 전매가 아직 가능
• 조합원 매물 가격이 다른 구역보다 1~2억 저렴
• 이주비 조건이 파격적 (권리가 대비 150% 공약)
• 입지적 위치는 중상급, 한강변과 남산 조망 가능성 일부 있음

📝 한남 2구역이 유리한 이유 정리

구분	내용
전매 가능성	관리처분인가 전이라 일부 매물 거래 가능
이주비 혜택	권리가의 150%, 최저 10억원 공약
대출 활용	후추이자 방식으로 입주 전까지 부담 없음
가격 수준	현금 20억대 진입 가능, 대출 병행 시 접근성 높음
공사비 부담	770만원 수준으로 4구역보다 낮음

 

4. "실고주 불가인데 대출이 되나요?"에 대한 해답

지금 한남뉴타운은 대부분 철거가 진행 중이거나 완료된 상태입니다.

실고주는 물리적으로 불가능하며, 이에 따라 토지거래허가제 예외 조항 적용 여부가 핵심입니다.

• 서울시와 국토부는 "아파트 입주권도 주택으로 간주하겠다"고 발표
• 현실과 맞지 않지만, 소송을 통해 예외를 인정받은 사례도 일부 있음
• 이 때문에 지금은 실고주 요건을 채울 수 없는 매물이라도 예외 적용을 통해 대출 실행이 가능한 구조

대출을 활용한 후 이주비로 상환하는 전략이 가능하다는 점에서, 자금 부담을 줄일 수 있는 유일한 창구가 되고 있습니다.

 

5. 시공사와 브랜드, 이것도 중요한 결정 요소입니다

📝 한남뉴타운 구역별 브랜드 요약

구역	브랜드
2구역	대우건설 서밋
3구역	현대건설 힐스테이트
4구역	삼성물산 래미안
5구역	DL이앤씨 아크로

각 구역은 고급 브랜드를 내세우며 하이엔드 주거 단지를 지향하고 있습니다.

특히 한남 4구역은 삼성물산이 수주하며 940만원 공사비를 책정, 고급 마감재와 설계를 예고하고 있습니다.

 

6. 비교군이 더 올라가면서 한남뉴타운의 가치는 더 커집니다

• 반포, 압구정 등 강남권 재건축 아파트는 1년 사이 10억 이상 상승
• 이에 따라 한남뉴타운도 비교군 상승 효과로 자연스럽게 시세가 따라오고 있음
• 지금 한남뉴타운 조합원 매물도 1년 사이 5억 이상 오른 물건이 다수

 

7. 지금 현금 20억대에서 갈 수 있는 곳이 없습니다

• 잠실, 개포, 대치는 전세가가 낮아 대출이 거의 불가능
• 실입주 요건도 까다롭고, 대출이 막혀 현금이 30억 가까이 필요
• 한남 2구역은 대출, 이주비, 분납 조건이 비교적 유연

 

마치며

한남뉴타운은 이미 고분양가·고분담금이 정착된 구역입니다.

그러나 그 안에서도 투자자에게 유리한 조건은 분명히 존재합니다.

관리처분인가 전이라는 시기적 특성과, 대출-이주비 활용 구조가 유리한 한남 2구역이 지금 투자자들이 주목하는 이유입니다.

현금 20억대 진입 가능성, 그리고 향후 완공 후 시세차익까지 고려한다면 지금이 바로 판단해야 할 타이밍이라 생각합니다.